STJ DEFINIRÁ SE APLICA CDC NA HIPÓTESE DA RESOLUÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre alienação fiduciária, precisamente em seu artigo 26, estabelece que, na hipótese de inadimplemento do comprador, o vendedor (credor fiduciário) poderá consolidar, em seu favor, a propriedade do imóvel comercializado.

Neste caso, de acordo com o artigo 27 da referida Lei, o comprador, devedor fiduciante, somente será restituído pelos valores até então pagos se o valor do lance no leilão for superior ao valor da dívida. E, por dívida, a Lei considera o saldo devedor da operação de alienação fiduciária na data do leilão, nesse incluídos os juros convencionais e penalidades, além das despesas, prêmios de seguro, encargos legais, inclusive tributos e taxas condominiais.

Por outro lado, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) determina que, nos contratos de compra e venda com alienação fiduciária, são nulas as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor que pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado em razão do inadimplemento do comprador.

Essas normas conflitantes têm gerado debates nos tribunais, ocasionando decisões discordantes, além de um potencial de multiplicidade de demandas idênticas.

Por tal razão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em data de 08.06.2021, afetou dois Recursos Especiais, registrados sob os nºs 1.891.498 e 1.894.504, que serão julgados sob o rito dos recursos repetitivos e definirá o tema de nº 1.095 da Corte.

Referido tema decidirá, portanto, sobre a prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

O Relator dos Recursos, o Ministro Marco Buzzi, esclareceu que não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas, tão somente, a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário durante a pactuação contratual. Isto é, referido tema decidirá qual norma será aplicada ao caso, a norma dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997 ou a regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em atenção ao artigo 1.037, inciso II, do Código de Processo Civil, determinou a suspenção da tramitação, em todo o território nacional, dos processos que versem sobre idêntica questão jurídica.

Trata-se, portanto, de relevante julgamento, que refletirá sobremaneira nos contratos de compra e venda de imóvel.

A equipe de profissionais de JASA está à disposição para prestar assistência jurídica especializada sobre o tema, bem como analisar o cabimento e a pertinência da suspensão dos processos judiciais até a definição da tese.



Amanda Cézar Silvano

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